[amdavadis4ever] રિયલ એસ્ટેટમા ં મંદી છતાં પ્ રોપર્ટીના ભાવો ઘટતા કેમ નથી?

 

Please use http://translate.google.com/ to translate this article to Language of your choice. રિયલ એસ્ટેટમાં મંદી છતાં પ્રોપર્ટીના ભાવો ઘટતા કેમ નથી? સ્પોટ લાઈટ - સંજય વોરા મુંબઇમાં રોટલો મળે, પણ ઓટલો ન મળે, તેવી કહેવત દાયકાઓ પહેલા પડી હતી. આ કહેવત આજે પણ સાચી છે. મુંબઇના બોરીવલી ઉપનગરમાં આજથી ૪૦ વર્ષ પહેલાં માત્ર ૧૦,૦૦૦ રૂપિયામાં ફ્લેટ મળતો હતો, પણ મધ્યમ વર્ગના માનવી પાસે તેટલા રૂપિયા નહોતા, માટે તેણે ભાયંદરમાં ઘર ખરીદવું પડતું હતું. આજે બોરીવલીમાં બે બેડરૂમનો ફ્લેટ એક કરોડ રૂપિયા સિવાય મળતો નથી. ભાયંદર કે ડોંબિવલીમાં પણ ૨૫ લાખ રૂપિયા સિવાય ફ્લેટ મળતો નથી. મધ્યમ વર્ગના માનવીએ પોતાનું ઘર ખરીદવા માટે વિરાર, પાલઘર, અંબરનાથ કે બદલાપુર સુધી લાંબા થવું પડે છે. માત્ર મુંબઇની જ નહીં, સમગ્ર ભારતની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં છેલ્લાં ત્રણ વર્ષથી મંદીનો સખત દોર ચાલી રહ્યો છે. એક અંદાજ મુજબ એકલાં મુંબઇ શહેરમાં જ ૮૦,૦૦૦ ફ્લેટો ગ્રાહકના અભાવે વેચાયા વગરના પડ્યા છે. બીજા હજારો પ્રોજેક્ટો પર્યાપ્ત મૂડીના અભાવે અધૂરા પડ્યા છે. નવી ખરીદી નીકળતી નથી, તો પણ બિલ્ડરો પ્રોપર્ટીના ભાવો ઘટાડતા નથી. મુંબઇના બિલ્ડરો ભાવો ઘટાડવાને બદલે જાતજાતના તુક્કાઓ અજમાવીને ગ્રાહકોને લોભાવવામાં પડ્યા છે. ઘણા બિલ્ડરો ગ્રાહકોને પાર્કિંગની જગ્યા ફ્રી આપવાનું પ્રલોભન આપી રહ્યા છે તો ઘણા સોનાના સિક્કા કે મોટરબાઇક ફ્રી આપીને ગ્રાહકોને આકર્ષવાની યોજનાઓ જાહેર કરી રહ્યા છે. કોટક સિક્યોરિટી નામની દલાલ કંપનીના અંદાજ મુજબ બિલ્ડરોના ૫૩,૪૦૦ કરોડ રૂપિયા પ્રોપર્ટીમાં સલવાઇ ગયા છે. ઇ.સ. ૨૦૦૬-૨૦૦૭માં રિયલ એસ્ટેટના ભાવોમાં પ્રચંડ ઉછાળો આવ્યો હતો, જેને કારણે બિલ્ડરોએ નવા પ્રોજેક્ટો લોન્ચ કરી દીધા હતા. આ ઉછાળાનો ગાળો લગભગ પાંચ વર્ષ સુધી ચાલ્યો હતો. આ ઉછાળા માટે મોટે ભાગે ઇન્વેસ્ટરો જવાબદાર હતા. પ્રોપર્ટીના ભાવો ખરા ગ્રાહકોની પહોંચ બહાર નીકળી ગયા હતા, જેને કારણે ડિમાન્ડ ઘટી ગઇ હતી. ઇ.સ. ૨૦૧૩થી રિયલ એસ્ટેટના ભાવો વધતા અટકી ગયા છે, માટે નવા ઇન્વેસ્ટરો  આવતા નથી. જેમણે પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરી રાખ્યું છે તેઓ ખોટ ખાઇને પોતાનો માલ વેચવા તૈયાર નથી. બિલ્ડરો તેમને ધરપત આપી રહ્યા છે કે ભાવો વધશે. આ કારણે બજારમાં સખત મંદી હોવા છતાં પ્રોપર્ટીના ભાવો જોઇએ તેટલા ઘટતા નથી. રિઝર્વ બેન્ક દ્વારા વ્યાજના દરોમાં બે વખત ઘટાડો કરવામાં આવ્યો તો પણ નવી લેવાલી નીકળતી નથી. દક્ષિણ અને મધ્ય મુંબઇમાં ફ્લેટ ખરીદવો હોય તો ઓછામાં ઓછા ૩.૫ કરોડ રૂપિયાના રોકાણની જરૂર પડે છે. દક્ષિણ મુંબઇના ઘણા બિલ્ડરો ફ્લેટ સાથે વેલેટ કાર પાર્કિંગ, મલ્ટિપલ સ્વિમિંગ પુલ્સ, જિમ્નેશિયમ, સન-ડેક્સ, સ્પા, શહેરનો બેસ્ટ વ્યૂ વગેરે સવલતો આપતા હોય છે. આ ફ્લેટોની કિંમત ૨૦ કરોડ રૂપિયા સુધી પહોંચી જતી હોય છે. મુંબઇનો એક બિલ્ડર નેપિયન્સી રોડના વૈભવશાળી વિસ્તારમાં ૫૫ માળના ટાવરમાં ૧૫,૦૦૦ ચોરસ ફીટના એક એવા ડુપ્લેક્ષ બનાવી રહ્યો છે. એક ડુપ્લેક્ષની કિંમત આશરે ૧૦૦થી ૧૨૦ કરોડ રૂપિયા રાખવામાં આવી છે. તેમના મોટા ભાગના ડુપ્લેક્ષ વેચાયા વિનાના પડ્યા છે. આટલી કિંમત ચૂકવીને ફ્લેટ ખરીદનારાઓ સામાન્ય રીતે બેન્કની લોન લેતા નથી. આ કારણે દક્ષિણ-મધ્ય મુંબઇમાં પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડમાં ભારે ઘટાડો નોંધાયો છે. મુંબઇમાં જે પ્રોપર્ટીની વધુ ડિમાન્ડ છે તે ૨૫ લાખ રૂપિયાથી માંડીને ૭૦ લાખ રૂપિયાની પ્રાઇસરેન્જમાં છે. મુંબઇ શહેરની હદમાં આ ભાવે હવે ફ્લેટ મળે તેમ જ નથી. આટલું બજેટ ધરાવતા ગ્રાહકો વિરાર, ભાયંદર, મીરા રોડ, ડોંબિવલી, કલ્યાણ, બદલાપુર, નવી મુંબઇ, પનવેલ, વસઇ, નાલાસોપારા, ઠાણે વગેરે જગ્યાએ ફ્લેટો ખરીદી રહ્યા છે. આ બધા વિસ્તારોમાં રેલવે, રસ્તાઓ, પાણી, મનોરંજન, સિટી બસ વગેરે સગવડો પછાત છે. તેમ છતાં ઓછા બજેટમાં ફ્લેટો મળતા હોવાથી મધ્યમ વર્ગને ત્યાં સુધી  લાંબા થવાની ફરજ પડે છે. આ વિસ્તારોમાં ફ્લેટોનું વેચાણ વધી  રહ્યું છે. ભારતમાં બે નંબરના રૂપિયાનું રોકાણ કરવાનું સૌથી સુરક્ષિત સાધન રિયલ એસ્ટેટ છે. રિયલ એસ્ટેટના જે સોદાઓ થાય છે, તેમાં ૭૫ ટકા રોકાણકારો અને ૨૫ ટકા ખરા ગ્રાહકો હોય છે. રોકાણકારો ધૂમ ખરીદી કરીને ભાવો વધારી મૂકે છે. તેને કારણે પોતાનું ઘર વસાવવા માગતા આમઆદમીએ વધુ પડતા રૂપિયા ચૂકવવા પડે છે. રોકાણકારો ફ્લેટ કે મકાન ખરીદીને તેને તાળું મારી રાખે છે. જેને ખરેખર રહેઠાણની જરૂર હોય તેને ઘર પરવડતું નથી. આ પરિસ્થિતિ ભારે અકળાવનારી છે. બિલ્ડરો મંદી હોવા છતાં રિયલ એસ્ટેટના ભાવો નથી ઘટાડતા તેનું મુખ્ય કારણ રોકાણકારો છે. બિલ્ડરોએ જ્યારે રોકાણકારોને પોતાના ફ્લેટો વેચ્યા ત્યારે સપનાંઓ દેખાડ્યાં હતાં કે તેમની મૂડીમાં ઝડપથી વૃદ્ધિ થશે. હવે જો બિલ્ડરો પોતાના પ્રોજેક્ટોના ભાવો ઘટાડે તો રોકાણકારોનો વિશ્ર્વાસ તેમનામાંથી ઊઠી જાય તેમ છે. આ કારણે બિલ્ડરો ફ્લેટની ખરેખરી કિંમત ઘટાડવાને બદલે જાતજાતનાં પ્રલોભનો આપી રહ્યા છે, જેમાં ડિસ્કાઉન્ટનો પણ સમાવેશ થાય છે.  પ્રોપર્ટીના ભાવો ઘટતા નથી તેનું એક કારણ સોનાના ઘટી રહેલા ભાવો પણ છે. સોનાના ભાવો ઘટી રહ્યા હોવાથી રોકાણકારોને સોનામાં રોકાણ કરવામાં નફો દેખાતો નથી. શેર બજારનો સેન્સેક્સ વધી રહ્યો છે, પણ તેમાં બે નંબરના રૂપિયા મર્યાદિત પ્રમાણમાં જ રોકી શકાય છે. જો સોનાના ભાવો વધવા લાગે તો રિયલ એસ્ટેટના રોકાણકારો સોના તરફ દોટ મૂકે તેવું બની શકે છે. આ સંયોગોમાં પ્રોપર્ટીના ભાવોમાં જબરદસ્ત કડાકો બોલી જાય તેવી સંભાવના પણ  રહે છે.  આજની તારીખમાં ભારતનાં શહેરોમાં ૧.૧૦ કરોડ ફ્લેટો વેચાયા વગરના છે. રોકાણકારોના હાથમાં કેટલાં ફ્લેટો કે મકાનો હશે, તેનો તો કોઇ અંદાજ નથી. છેલ્લા ત્રણ મહિનામાં દિલ્હીમાં પ્રોપર્ટીના વેચાણમાં ૧૩ ટકા,મુંબઇમાં ૧૨ ટકા, પુણેમાં ૧૫ ટકા અને ચેન્નાઇમાં ૭ ટકાનો ઘટાડો થયો છે. ઘણા બિલ્ડરો વેચાણમાં ઘટાડો થાય ત્યારે ભાવો ઘટાડવાને બદલે કામકાજ અટકાવી દેતા હોય છે. દક્ષિણ મુંબઇના પોશ વિસ્તારમાં ઓરબિટ કોર્પોરેશન દ્વારા એક ૩૫ માળનું લક્ઝુરિયસ મકાન બાંધવામાં આવતું હતું. તેમાં ખરીદદારો ન મળ્યા ત્યારે ૧૦ માળ પછી બાંધકામ અટકાવી દેવામાં આવ્યું હતું. જો નજીકના ભવિષ્યમાં રિયલ એસ્ટેટમાં કોઇ મોટી ઘરાકી નહીં નીકળે તો બિલ્ડરોને ભાવો ઘટાડ્યા વિના છૂટકો જ નહીં રહે. તેનું કારણ એ છે કે તેમણે વ્યાજે રૂપિયા લઇને મકાનો બાંધ્યા છે. મકાનો ન વેચાય ત્યારે તેમણે  સતત તેનું વ્યાજ ભરતા રહેવું  પડે છે. તેઓ જો નીચા ભાવે પણ પ્રોપર્ટી વેચી દે તો મૂડી પાછી  મળે છે અને વ્યાજના બોજામાંથી છુટકારો થાય છે. બિલ્ડરોને જ્યારે લાગશે કે હવે ભાવો વધવાની કોઇ આશા નથી, ત્યારે તેઓ માલ વેચવા કાઢશે અને બજારમાં કડાકો બોલી જશે. ભારત આઝાદ થયું તે પછી સરકારે 'ખેડે તેની જમીન'નો કાયદો કાઢ્યો હતો. હવે જો સરકાર 'રહે તેનું મકાન' જેવો કાયદો કાઢે તો દેશની રહેઠાણ સમસ્યા ચપટી વગાડતા હલ થઇ જાય તેમ છે. આ કાયદા મુજબ જે વ્યક્તિનું મકાન એક વર્ષથી વધુ સમય ખાલી રહે તેને સરકારે કબજે કરી લેવું જોઇએ. જો સરકાર બિલ્ડરોને બદલે પ્રજાનો વિચાર કરે તો જ તે આવો કાયદો ઘડી શકે તેમ છે.

__._,_.___

---

Posted by: Bhupendra Jesrani <jesranibd@yahoo.co.in>

---

Reply via web post

•

Reply to sender

•

Reply to group

•

Start a New Topic

•

Messages in this topic (1)

World's Best forwarded emails...

Spread a word to join amdavadis4ever-subscribe@yahoogroups.com

To translate the posted material into your native/regional language,
please visit http://translate.google.com/

Visit Your Group

• New Members 95

• Privacy • Unsubscribe • Terms of Use

.

__,_._,___